Макеевка сегодня

Add to Flipboard Magazine.

03.10.2017 09:05

Мoсквa, 3 oктября — «Вeсти».Экoнoмики». Oбмeнный курс oстaeтся ключeвым фaктoрoм для рынка недвижимости. Платить арендную плату в рублях или в долларах, как лечить задолженности в иностранной валюте, и ждет ли рынок коммерческой недвижимости безотзывной проход в рублях? Таким вопросом задаются Юлия Гордеева, старший аналитик Сбербанк CIB, и Владимир Пантюшин, главный стратег JLL в России и СНГ.

Юлия Гордеева, старший аналитик Сбербанк CIB

Мы проанализировали рыночные условия в последние 10 лет, оценили экономические в будущем году, и оценили преимущество для арендатора и доходности для владельцев коммерческой недвижимости в Москве в ближайшем будущем.

Исторически сложилось, что качество торговых площадей оперировали в основном на базе валютных договоров аренды. Они были привлекательны для владельцев, и для арендаторов. В период с 2006 по 2013 год в прокат типичного офиса класса А в Москве в рублях стоимость 24% дороже, чем в долларах.

Эта премия была значительной и вполне оправдать риска арендаторов. Тем не менее, из-за резкого ослабления рубля, общая премия на 2006-2016 годы упала до 7%.

Девальвация рубля сделала переход к рублевым ставки аренды имеет смысл для арендаторов с доходами в рублях, что позволило нейтрализовать валютный риск.

Например, в Москве, доля валютных контрактов снизилась более чем на 70% во всех сегментах коммерческой недвижимости до конца 2013 и до 10% и ниже, чем в настоящее время. В Санкт-Петербурге, с 50 до 60% до 5% и ниже.

Означает ли это, что рынок аренды будет оставаться в основном в рублях?

Недавно, колебания российской валюты перестал быть односторонним. Сравнение результатов, полученных в 2015-2016, является иллюстрацией двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате, в 2015, рубль, аренда была на 14% дешевле, чем в долларах, а в 2016 году уже на 25% дороже. Это показывает, что вопрос о выборе оптимальной валюты для аренды остается актуальным.

Владимир Пантюшин, главный стратег JLL в России и СНГ

В краткосрочной перспективе, выгоды от использования той или иной валюты будет зависеть от курса рубля. Оценивая период до конца 2018 года, можно сказать, что для поздравления, выплаты арендной платы в рублях, и доллар рубль должен ослабнуть 60,5-62,0 за доллар на текущих уровнях. В случае укрепления российской валюты, платежи долларов договорам аренды ниже рубля, и в случае падения цен на нефть и, соответственно, ослабление рубля ниже 62 платежи будут более рентабельными.

В тот же курс валют, платежи остаются более выгодным рубля для арендаторов, которые получают большую часть доходов в иностранной валюте или том числе арендной платы составляют лишь незначительную часть расходов, которая снижает значимость валютного риска. Эти арендаторы, вероятно, будут по-прежнему предпочитают брать в валюте.

И вот для арендаторов с рубля с точки зрения выгоды от снижения платежей в валюте договора уже не оправдывает риск валютных потрясений учитывая резкое снижение инфляции, что делает страхование от валютных рисков, (в виде разницы уровня индексации по валюте и рублевым договорам аренды) гораздо дешевле. Если десять лет назад, разница в индексации между рублевыми и договоров может составить до 10 p. p. в год, в следующем году или два, он может идти до 2-3 п. п.

Если большая часть жильцов будет теперь предпочитают рубль аренду, с кредитами, которые, исторически, были выплачены в валюте? Действительно, уровень финансирования исторически превысили темпы капитализации, которая делала покупки офисов, торговых центров и складов выгодно, при финансировании в рублях.

Однако, ситуация изменилась в этом году, благодаря снижению инфляции и мягкой денежно-кредитной политики центрального банка. И дальнейшее снижение процентной ставки дороже рублевое финансирование позволит владельцам исключить валютный риск при подготовке прокат потоков в рублях и как заработать деньги.

Означает ли это, что стоит прибегать к конвертации валютной задолженности в рубли сейчас?

Каждый собственник имеет ситуация, которая требует тщательной оценки будущих потоков арендной платы, формирования ожиданий на динамику валютных курсов и процентных ставок, но нужно иметь в виду, что конвертация доллара в долг рубля на текущие ставки приведет к снижению урожайности и увеличение срока погашения кредита.

Например, если вы рефинансирования в долларах кредит в размере 8,5% в рубля в размере 10,3%, рентабельность капитала снизилась на 4,1% до 3,0%, и срок погашения кредита увеличится с 17 до 24 лет. За период амортизации кредита не увеличилась, уровень курсов, для которых нужно конвертировать, поток, аренда должна быть выше, чем темпы преобразования тела долга на 18,5%.